時流に乗って、副業で稼ごうとするサラリーマンが多い今日この頃です。誰しもが考えるのが不動産。サラリーマンと言う安定した身分の与信を使って不動産を取得、そして賃貸収入を得れば、「簡単に副収入になるんじゃね？」と。。。
そうなんですｗｗ。その通りなんですｗｗ。簡単に副収入になるんです。例えば2000万円のアパートで年間の家賃収入が160万円ほどなら、単純利回りが6～7％ほど。でもね、自己資金400万円で後は銀行から資金を借りると、自己資金に対しての利回りは40％とかになるんですよｗｗ。もうねウハウハがとまらない。
株式で言うところのROE、株主資本収益率が40％とｗｗ。これであなたも米国の大企業に引けを取らない、超効率経営者ですねｗｗ。まあROA、つまり負債と純資産を足して考える収益率は上記の6～7％ほどになるのですがｗｗｗ。そういって2016年ごろまでに飛びついたサラリーマンも多かったのではないでしょうか？
2020年の東京オリンピックを控え、銀行は簡単に貸し出し、景気はアベノミクスで右肩上がり、青写真を描いていたサラリーマン大家も多かったのでは？そう言ったサラリーマン投資家、生きてますか？何か阿鼻叫喚の地獄絵図になっている様な気がするのは気のせいですか？
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そもそも満室経営を前提とした年間の家賃収入とか見通しが甘すぎ。それに家賃の滞納や、金利の支払い、銀行への返済や、管理手数料、そして忘れた頃にやってくる税金、もちろん細かい修繕や清掃など、頭の痛い問題も次々と起こるｗｗ。
スルガ馬車の爆発から悲惨な光景が見られるようになりました。最終的には、銀行への返済などのためにサラリーを持っていかれる始末。物件を売却しようにも買値の半値で、損失確定すると借金だけが残るという体たらく。損切りも出来ず、労働収入は消え、仕舞いには管理会社が破綻して、顧客からの預かり金である家賃収入を持ち逃げされる始末。いったいサラリーマン大家が報われる日がくるのでしょうか？
そもそも2020年に東京オリンピックが来ることくらい誰でも知っているにも関わらず、それで不動産価値が上がると考えるのに無理があるんですよｗｗ。しかも人口減少社会で、需要は右肩下がり、消費増税により景気は右肩下がり、雇用は完全雇用に近く新たな消費者はこれ以上生まれないｗｗ。最終的にババを掴んだのは、やっぱりあなた達でしたねｗｗ。
そもそも不動産の世界なんて、海千山千のプロがひしめき合っている世界で、素人のあなたが勝てる訳ないじゃないですかｗｗ。なぜその物件があなたにまで回ってきたのか考えなかったの？構図はいつも一緒で、ババを掴むのがあなたですよ。グロバ三倍三文法も一緒ですよｗｗｗ。
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もし利益の出る割安な物件なら、あなたに回ってくる訳ないじゃないですかｗｗ。売り手は出来る限り高く売りたい訳だし、不動産屋は出来るだけ多く手数料をふんだくりたい訳だしｗｗｗ。もし割安なら中間に入る業者や不動産屋が、売り手から直接買って最大限価格を吊り上げてあなたに売るか、もしくはそれを貸し出し、家賃収入で少しずつ利益確定するかのどちらかで、あなたには絶対に回ってこないにも関わらず。
そんなことも判らずに社会人として生きているなんてｗｗｗ。だからいつも「小学生の算数も社会も出来ない」と散々馬鹿にされるんですよ。あなた方馬鹿のために絶対負けない不動産の買い方を教えて上げますよｗｗ。
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ねらい目は、すでに減価償却の耐用年数が0になり、価値の無い物件で取り壊すにもお金が掛かるような物件です。それをケチを付けてただ同然の価格でキャッシュで買うんですよｗｗ。すでにオーナーが結構な歳なら、負債を子供や孫に継がせたくなく、キャッシュにしておきたいという心情につけこむんですよｗｗ。持っているだけで固定資産税だけ取られ、お金が逃げていくとケチをつけてｗｗ。こちらからがっついたら駄目ですよ。相手に「頼むから買ってくれ」と言わせないとｗｗ。
もし基礎や構造がしっかりしていて、水漏れが無ければ、外見はどうにでもなるんですよｗｗ。まあここが駄目なら手出し無用なのですがｗｗ。外見も最低限の費用で、見た目だけは安く整え、それを貸し出すんですよ。ここで管理を業者にまかせ中間手数料を持っていかれては駄目ですよ。管理は自分で、客引きも自分でｗｗ。
自分で管理する、このボロボロの物件を、自分で客引きして、周りの相場より高い値段で貸し出すんですよ。そんなこと可能かって？そうエアビーなら(どうでも良いけどABnB、いつ上場するの？上場するとか、しないとか、言われて結構立つけど)。
月極だと月3万とかでも、日割りで貸せば日4000円とかになるんですよ。近隣のビジホやラブホより若干安くして。毎日回せば月12万ですよｗｗ。もし6部屋あるなら72万。一年で800万ほどにｗｗｗ。(隠しカメラを付ければ一石三鳥なんて考えちゃ駄目ですよｗｗ)
もうね本業のサラリー捨ててもいいレベルｗｗ。もしくはパートを雇って清掃など全部やらせてもお釣りが来る。もし200万で買ったボロ物件で、200万で若干見た目や機能を更新できれば、400万が初期投資になるので、利回りは200%ですｗｗ。パートを雇って、10%ABnBにピンはねされても1年目で初期投資は回収できますよｗｗ。
相場を知らない外国人や観光客に、ホテルよりも若干安く、アパートよりも簡単に借りられる利便性を前面に押し出すんですよ。スルガ馬車問題で損切りされる物件も狙い目ですねｗｗ。そろそろ耐え切れなくなったサラリーマン大家が、損失確定するころでしょうかｗｗ。それをかなり安く買い叩くのもありかもしれませんｗｗ。オリンピックが近いですし、観光客は増加傾向なのでｗｗｗ。エアビーなら滞納出来ないしｗｗ。
不動産は決して自分から欲しいと言わないことです。相手に頼むから買ってくれと言わせるか、「こんな負債いらない」ときっぱり断り、その後指値を刺すことですｗｗ。スルガ馬車に轢かれて、サラリーの殆どを返済に当てているオーナーも居るようなので、負債を減らして、返済を軽くしたいと考えるサラリーマン投資家が出てきてもおかしくない時間帯です。
後、不動産を買う時は絶対PERとPBRは計算しましょうｗｗ。不動産の時価から値段を勘定し、その後、賃貸し収入などのキャッシュフローの推移からも価格を勘定し、そのどちらもが割安なら「買い」です。まあそんな物件ないので、上記の市場の穴を突くことになるのですがｗｗ。ああ、満室なんて甘い見通しは駄目ですよ。稼働率60%程度の厳しい数字でも回せるくらいじゃないとｗｗ。
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めんどくさ
返信削除株でいいわwww